對于我們大部分普通人來說，可能一輩子換不了幾次房，甚至一輩子就只買一套房。這種情況下，買房時就要花很多時間和精力慢慢挑選、慢慢對比。但是樓盤那么多，獲取的各種資訊其實是被精心挑選過的。也就是說，我們平常看到的很多樓盤的信息是開發(fā)商想讓我們看到的，很多人被蒙蔽了。那普通人怎么選到合適的房子呢？我們可以從開發(fā)商的內(nèi)部培訓文件一窺究竟。
我們不討論哪些城市更具有購房意義，畢竟大部分人是就近購房，在自己工作的城市或者家鄉(xiāng)買房。除非資金充裕，不然一個出生在鶴崗、念書在哈爾濱、工作在北京的人是不會突然跑到廣州市區(qū)買房的。這篇文章我們主要討論在同一個城市中怎么選擇“好”房子。
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一、開發(fā)商項目立項
首先開發(fā)商在進行一個項目的立項階段時，會對這個開發(fā)項目進行定位。這一部分會有專門的分析部門或者外包公司對土地進行研究并有初步的成果。通過對項目宗地的指標分析、區(qū)域環(huán)境、配套、規(guī)劃等方面的研究后，刻畫出項目的基本輪廓，給出項目可能的發(fā)展方向：如用地面積、容積率決定了項目的總量、物業(yè)基本形態(tài)；而區(qū)域規(guī)劃和周邊環(huán)境決定了地塊價值進而影響物業(yè)檔次定位等。
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二、房建市場分析
接著會對當?shù)胤拷ㄊ袌鲞M行分析，一是對宏觀經(jīng)濟和宏觀房地產(chǎn)市場的分析；二是對房地產(chǎn)建設指標和土地市場進行分析；三是對當?shù)厣唐贩渴袌鲞M行分析；四是對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的未來發(fā)展作預期分析。這里面研究重點是市場特點，包括內(nèi)外需、市場階段供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)(價格、產(chǎn)品、開發(fā)商)、客戶及成交特點等等。注意分布研究的意義有：
1.宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)整體分析，反映房地產(chǎn)投資及發(fā)展環(huán)境，預測未來的競爭格局；?
2.通過研究判斷區(qū)域房地產(chǎn)走勢與開發(fā)風險，找到項目可能的目標市場，初步確定發(fā)展戰(zhàn)略；
3.通過區(qū)域房地產(chǎn)供求關(guān)系、價格、產(chǎn)品等成交情況分析，對產(chǎn)品的定位策略產(chǎn)生直接影響。
三、競品分析
作為開發(fā)商的分析重點還有一個，就是對競品的分析，包括產(chǎn)品定位及核心賣點、客戶定位及成交分析、價格等等。通過競品分析來判斷對手的客戶、產(chǎn)品、營銷方式等重點信息，為項目發(fā)展的導向提供實際依據(jù)，增強項目自身的市場競爭力；同時在分析中，著重分析對手的成交狀況、產(chǎn)品、營銷手段等核心價值信息，尋找出競爭對手值得借鑒的價值點，指導自己擬建項目未來的發(fā)展。
通過對市場、產(chǎn)品、競爭項目的分析可以基本明確項目的產(chǎn)品定位方向，如社區(qū)整體檔次、物業(yè)選型等，并對項目在營銷階段的可能面臨的競爭做初步預判，從而在產(chǎn)品定位階段做差異化競爭設計；包括風格、服務、環(huán)境等等。
四、目標客戶人群分析
接著是客戶分析，就是對我們購房人進行目標人群素描。分析核心客源、次要、輔助和偶得客源的來源地；定量地分析實際客源的構(gòu)成比例；重點研究家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)經(jīng)歷、關(guān)注要素、職業(yè)收入，分析可能的主力戶型和面積，包括小區(qū)配套、景觀規(guī)劃等；明確產(chǎn)品設計特點，配套等個性化需求，有利于產(chǎn)品差異化展示。核心就是給什么樣的人提供什么樣的產(chǎn)品。
當然了第三方分析公司同時還會對他們的客戶，就是開發(fā)企業(yè)自身進行分析，還有對當?shù)匾延械某墒彀咐M行分析。這兩點對于我們購房人還有有很大參考意義的。
五、提取有價值信息
從開發(fā)商的培訓文件我們其實能看出，當我們知道某個樓盤擬建的消息時，其實開發(fā)商早就已經(jīng)完成了對目標客戶的人群速寫，也就是說面對什么樣的購房群體，他們會提供什么樣相應的樓盤、服務、配套設施等等。這些最后都會以售價的形式體現(xiàn)出來。我們普通人要做的就是在我們的預算范圍內(nèi)選擇一個優(yōu)選樓盤。
什么樣的樓盤算優(yōu)選樓盤呢，相信大家都會說地段是唯一指標，但是考慮什么樣的地段可能就有了分歧。之前比較周到的指標是在方圓500米、走路十分鐘的距離內(nèi)有一所好的學校、一家好的醫(yī)院、一個環(huán)境不錯的公園、一個配套齊全的商業(yè)綜合體、地鐵站。滿足這些條件的要么是很老的小區(qū)，要么是很貴的新樓盤。我們怎么取舍呢？下期干貨中我們?yōu)榇蠹以敿毥榻B～
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